Hak Pakai·Hak Sewa — 외국인의 두 합법 옵션

외국인 토지 소유 불가 (5.4.1) 후 합법 거주 옵션 2 개 — Hak Pakai (HP) 와 Hak Sewa (Lease). Hak Pakai 는 KITAS·KITAP 외국인 — 25-30년 사용권 + 갱신, Hak Sewa 는 모든 외국인 — 임차 (25-30년 합의). 둘의 법적 보호·비용·세금·운영 차이가 외국인 빌라·호텔의 모든 선택 을 결정. 외국인 거주자가 5-30년 발리 사는 법적 토대 가 이 두 옵션.

A. Hak Pakai (HP) — 사용권

정의:

• 25-30년 사용권 + 갱신 (20-30년)
• 외국인 KITAS·KITAP 보유자 가능
• 주거용 한정 (일부 사업 영역도)
• Sertifikat Hak Pakai (SHP) 발급

조건:

• KITAS Spouse (배우자 비자)·KITAP
• Pensionado Visa (은퇴자 비자)
• Investor KITAS
• Working KITAS (일부)

최소 토지 면적:

• Bali — 200 m² 빌라 토지
• Jakarta·Bandung — 더 작음
• 발리 정부 — 외국인 빌라 토지 최소 면적 조항

최대 면적:

• 공식 한도 없음·실무 — 2,000 m² 권장
• 대형 — PMA HGB 권장

가격 조건 (2024):

• Bali — 최소 시장가 약 Rp 5B (USD $330K) — 정부 보호 정책
• 외국인 — 일반 발리인 가격보다 안전 마진

갱신:

• 25-30년 만료 전 갱신
• 서류 갱신·세금 납부
• 발리 정부 정책 변경 시 거부 가능 — 위험
• 기간 — 갱신 후 20-30년 추가

세금:

• BPHTB (취득세) 5%
• PPh (소득세) 5% — 매도인
• PBB (재산세) 매년 0.5%
• 공증·등록 1-2%

상속:

• 외국인 상속자 가능 — KITAS/KITAP 있으면
• 없으면 — 1년 내 매각 의무
• 발리인 상속자는 Hak Milik 으로 전환 가능

출처: PP 103/2015 · BPN 국토청 · The Jakarta Post — Hak Pakai 보도

B. Hak Sewa — 임차권

정의:

• 합의 기간 임차 (보통 25-30년, 갱신 가능)
• 모든 외국인 가능 — KITAS 없어도
• Notaris 공증 계약
• 발리 부동산 외국인의 80%+ 사용 옵션

구조:

• 임대인 — 발리인 (Hak Milik 보유)
• 임차인 — 외국인 또는 외국인 PMA
• 계약 — 일시불 또는 분할 지불
• 건물·시설 — 임차인이 건설 가능

기간:

• 25-30년 표준
• 50년 + 갱신 일부 (큰 호텔·리조트)
• 2 + 3 + 5 년 단기 — 임대 (Sewa Tahunan)
• Lease 와 Rent (단기 임대) 구분

비용:

• 25년 Hak Sewa = Hak Milik 가격의 50-70%
• 예 — 시장가 Rp 5B 토지 — 25년 Sewa Rp 2.5-3.5B
• 비싸 보이지만 — 외국인 합법 + 안전

세금:

• PPh 임대 소득세 — 10% (임대인 부담, 보통)
• BPHTB X (소유 이전 아님)
• 공증료 — 거래액의 1%

갱신:

• 계약 시 갱신 옵션 포함 필수
• 25 + 25 = 50년 가능
• 2050+ 까지 합법 거주

위험:

• 임대인 사망 — 상속자와 분쟁
• 임대인 이혼·이주·파산
• 기간 만료 후 갱신 거부

예방:

• Notaris 등록·BPN 신고
• 임대인 가족 동의서
• Adat (Klian Banjar) 인지
• 외국인 변호사 검토

출처: 인도네시아 토지법 · Bali Post — Hak Sewa 가이드

C. Hak Pakai vs Hak Sewa — 비교

언제 어느 것?

Hak Pakai 권장:

• 장기 거주 (10년+) 계획
• KITAS·KITAP 보유
• 건축·개조 자유 필요
• 자녀 상속 가능성
• 예산 충분

Hak Sewa 권장:

• 5-25년 거주
• 비자 변동 가능
• 건물·시설 자체 운영
• 예산 제한
• 유연성 우선

출처: Bali Discovery — 외국인 부동산 가이드 · The Jakarta Post — Hak Pakai vs Hak Sewa

D. PMA + HGB — 사업 옵션

외국인 회사 (PMA) 를 통한 부동산 — 별도 옵션

Hak Guna Bangunan (HGB):

• 30 + 20 + 30 = 최대 80년
• 건축·상업·주거
• PMA 회사 보유 가능
• 발리 호텔·식당·사업장 다수

조건:

• PMA 회사 설립 (5.6.2)
• 최소 자본 Rp 10B (USD $670K)
• 비즈니스 라이센스 (NIB·SIUP)
• 발리 정부 지구 허가

비용 — PMA 설립:

• Notaris·BKPM 등록 — Rp 20-50M
• 최소 자본 Rp 10B (서면 신고만)
• 연 회계·세금 신고 — Rp 30-60M/년

예시:

• 외국인이 발리 카페 운영
• PMA 회사 설립 → HGB 토지 매입 → 건축 → 운영
• 주거용 일부 사용 가능 (혼합 용도)

HGB 의 장점:

• 80년까지 사용
• 사업·주거 혼합
• 외국인 회사 명의 — 안정

단점:

• PMA 설립 비용 ↑
• 연 회계 의무
• 순수 주거에 불필요

출처: BKPM (투자청) · Indonesia Investment Coordinating Board

E. 외국인의 관점 — 절차·비용·실수

Hak Pakai 절차:

1. Notaris 선임
2. 토지 확인 — SHM 원본, BPN 등록
3. Adat 확인 — Klian Banjar
4. 계약 — Notaris 공증
5. 세금 납부 — BPHTB 5%
6. BPN 등록·SHP 발급 — 2-6개월
7. Mecaru 의례
8. 연 PBB 납부

Hak Sewa 절차:

1. Notaris·변호사 선임
2. 임대인 신원·SHM 확인
3. 계약 — 기간·금액·갱신
4. Notaris 공증
5. 세금 — PPh 10% (보통 임대인)
6. Adat — Klian 인지
7. Mecaru
8. 연 세금 신고

흔한 실수:

1. Notaris 미선임:

• 발리인 임대인 직접 계약
• 법적 보호 약함
• Notaris 필수

2. SHM 미확인:

• 가짜 SHM 사기
• BPN 원본 대조 필수

3. Adat 무시:

• Klian Banjar 인지 없이 진행
• 나중 갈등 시 외국인 약함

4. Mecaru 생략:

• 발리식 정화 의례 생략
• 이웃·Banjar 불만

5. 영어 계약만:

• Bahasa Indonesia 원본 필수
• 영어는 번역본·참고용

비용 총합 (Hak Pakai):

• 시장가 Rp 5B 빌라 토지
• Hak Pakai — Rp 3.5-4B
• 세금·Notaris·변호사 — Rp 700M-1B
• 건축·인테리어 — 별도
• Adat·Mecaru — Rp 50-200M
• 총 — Rp 5-6B (USD $330-400K)

간단 요약

출처 / 참고

• 위키 — Land tenure in Indonesia · Property law
• 공식 — PP 103/2015 (외국인 부동산) · UU 25/2007 (Investment) · UU 5/1960 (BAL) · Kementerian ATR/BPN · BKPM
• 일반 뉴스 — The Jakarta Post — Hak Pakai·Hak Sewa 보도 · Bali Post — 부동산 가이드 · Tempo — 외국인 부동산 분쟁 · Bali Discovery — 외국인 가이드
• 학술 — Slaats H., Adat Law and Indonesia (Routledge, 2018); Vickers A., Bali: A Paradise Created (2012); Hauser-Schäublin B., Traditional Indonesian Polities (Routledge, 2013)